L’achat d’un bien immobilier se déroule en plusieurs étapes : recherche d’un bien répondant à vos critères, rédaction d’une offre d’achat, signature d’une promesse de vente, etc. On vous explique comment mener à bien votre projet, point par point, que vous souhaitiez faire un investissement locatif ou acquérir votre résidence principale.
Les étapes clés d’un achat immobilier
- Rechercher un bien immobilier
- Rédiger une offre d’achat
- Signer une promesse de vente
- Signer l’acte de vente
1. Rechercher un bien immobilier
Première étape incontournable de votre projet, la recherche d’un bien immobilier peut se faire aujourd’hui de multiples manières : consultation d’annonces en ligne sur des sites spécialisés, accompagnement par le biais d’une agence immobilière, bouche-à-oreille, etc.
Si vous visitez un bien et que celui-ci retient votre attention, il est important de vous renseigner sur un certain nombre de points avant de vous décider :
- Demandez la superficie du bien. Cette information vous permet de calculer le prix de vente au m2 et de comparer ce prix aux précédentes transactions conclues dans le même périmètre grâce au site Demande de valeur foncière.
- Consultez le diagnostic immobilier afin d’être renseigné sur la présence d’amiante ou le risque d’inondation par exemple.
- Sollicitez le montant des charges de copropriété pour un appartement notamment.
- Renseignez-vous sur le montant des impôts locaux (taxe foncière en particulier).
- Rapprochez-vous de la mairie pour prendre connaissance de projets urbains susceptibles d’impacter le quartier, mais aussi du plan local d’urbanisme (PLU) qui conditionne la construction d’une extension par exemple.
À savoir
Si vous ne parvenez pas à collecter l’ensemble des informations listées ci-dessus avant de rédiger votre offre d’achat, ne remettez pas pour autant en cause l’ensemble de votre projet.
En effet, la superficie du bien comme le diagnostic immobilier vous seront fournis par le vendeur avant la signature de la promesse de vente. Vous pourrez donc encore vous rétracter après avoir pris connaissance de ces éléments.
2. Rédiger une offre d’achat
Deuxième étape afin de concrétiser votre projet immobilier : adressez au vendeur une offre d’achat. Cette offre se fait de préférence par écrit.
Vous devez y préciser le prix d’acquisition du bien (au prix proposé ou inférieur) et le délai de validité de votre offre (allant généralement d’une à deux semaines).
Le vendeur dispose ensuite de ce délai pour vous faire savoir s’il accepte ou rejette votre offre d’achat.
En cas de rejet de votre offre, le vendeur peut vous faire une contre-proposition, que vous êtes à votre tour libre d’accepter ou de refuser.
3. Signer une promesse de vente
Si cette étape est facultative, elle est vivement recommandée afin de sécuriser la transaction. En effet, l’avant-contrat permet d’exprimer clairement les termes et conditions de la vente.
Afin d’établir la promesse de vente, deux options s’offrent à vous : rédiger un acte sous seing privé directement avec le vendeur ou faire établir un acte authentique par l’intermédiaire d’un notaire.
Si l’appui d’un notaire n’est pas obligatoire à ce stade, y avoir recours est judicieux : la promesse de vente comprend des clauses essentielles à la transaction et engage fermement vendeur et acheteur.
La promesse de vente se doit d’indiquer un certain nombre d’informations sur le vendeur et l’acheteur, le bien et la transaction :
- Informations concernant le vendeur et l’acheteur :
coordonnées du vendeur et de l’acheteur - Informations concernant le bien :
adresse du bien
origine du bien (précédent acte de vente et précédent propriétaire par exemple)
descriptif détaillé du bien pouvant inclure un plan
existence d’hypothèque ou de servitude - Informations concernant la transaction :
montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui incombe son paiement (acheteur ou vendeur)
prix de vente et modalité de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt)
durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif - informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation
clauses suspensives éventuelles
date de disponibilité du bien
Source : Service public
À l’issue de sa signature, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature.
Par ailleurs, une fois la promesse de vente signée, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours vous permettant de renoncer à l’achat du bien sans condition.
Enfin, vous pouvez avoir inclus à la promesse de vente des clauses suspensives telles que l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire.
Si ces clauses ne se réalisent pas, c’est-à-dire que votre prêt et/ou votre permis de construire vous sont refusés, la vente est annulée sans que vous ayez à vous acquitter de pénalités.
À savoir
Renoncer à la vente après la période de rétractation ou sans lien avec les clauses suspensives peut vous coûter cher.
En effet, la promesse de vente prévoit très souvent le versement au vendeur d’une indemnité d’immobilisation, aussi appelée séquestre, pouvant représenter 10 % du prix du bien. Cette somme servira ensuite au règlement de la vente une fois la transaction finalisée.
Toutefois, si vous renoncez à la vente une fois le délai de rétractation achevé, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement.
4. Signer l’acte de vente
C’est à l’occasion de cette dernière étape que vous devenez propriétaire du bien. L’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire.
Pour ce faire, vous pouvez avoir recours à un seul notaire, ou choisir deux notaires représentant chaque parti, vendeur et acheteur.
Si vous avez recours à deux notaires, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) rappelle que les notaires du vendeur et de l’acheteur « partagent les honoraires, sans que le coût engendré ne soit plus élevé. ».
Une fois l’acte de vente signé, les clefs vous sont remises contre le versement de la somme convenue pour le bien et des frais notariés.
Si le notaire vous remet à l’issue de la signature de l’acte de vente des attestations de propriété vous permettant d’entamer vos démarches administratives (souscription d’abonnement gaz, eau, électricité, contrat d’assurance, etc.) il vous faudra encore faire preuve de patience avant de récupérer votre titre de propriété.
En effet, le notaire doit encore accomplir un certain nombre de formalités, notamment enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière. Une fois cette démarche achevée, le notaire reçoit en retour la copie de l’acte authentique cachetée par l’administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété et est conservé pendant 100 ans par votre office notarial avant d’être confié au service des archives départementales.
À savoir
Si vous avez opté pour une signature de l’acte de vente sans passer par l’étape préalable du compromis de vente, vous disposez, en tant qu’acheteur, d’un délai de réflexion de 10 jours. Dans ce cas, le notaire vous remet un projet d’acte de vente que vous ne pourrez signer qu’une fois le délai de réflexion achevé.
En savoir plus sur les étapes d’un achat immobilier
- Achat d’un logement neuf ou ancien (Agence nationale pour l’information sur le logement)
- La promesse de vente et le compromis de vente (Notaires de France)
Ce que dit la loi
- Articles 1582 à 1593 du Code civil relatifs à la nature et la forme de la vente
- Articles L271-1 à L271-3 du Code de la construction et de l’habitation relatifs à la protection de l’acquéreur immobilier
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