Crédit immobilier : comment le renégocier ou le faire racheter ?

Lorsque les taux d’intérêts baissent, il est possible de renégocier un crédit immobilier (quel que soit son type) ou de le faire racheter par un autre établissement financier (généralement une autre banque) pour obtenir des conditions d’emprunt plus favorables. Explications avec Bercy Infos.

Des différences importantes entre banques

Pourquoi renégocier ou faire racheter son prêt immobilier ?

Il s’agit d’un droit pour les consommateurs, encadré par le Code de la consommation.

À savoir

Il n’existe pas de limite à la renégociation ou au rachat d’un prêt immobilier. L’opération peut être effectuée à plusieurs reprises.

Renégociation ou rachat de prêt : quelles conséquences concrètes pour le titulaire du prêt ?

L’obtention de meilleurs conditions d’emprunt, avec un taux plus faible qu’à l’origine se traduit concrètement par :

un allégement des mensualités de remboursement
une réduction de la durée de remboursement.

Renégociation ou rachat de prêt : pour quelle solution opter ?

La réponse à cette question est à apprécier au cas par cas.

La renégociation du crédit au sein de votre banque peut s’avérer plus simple car elle vous évite d’entamer des démarches administratives en cas de rachat du prêt par un autre établissement. Elle permet aussi de ne pas avoir à payer des frais de dédommagement prévus par toutes les banques en cas de rachat. Cependant la renégociation du crédit au sein de votre banque n’est généralement pas sans frais non plus. Très souvent, le titulaire doit s’acquitter de frais de dossier.
Le rachat du crédit par une autre banque permet de faire jouer la concurrence et il est souvent possible d’obtenir des conditions plus favorables chez un concurrent que dans sa propre banque. Cependant dans ce cas là également, vous pouvez avoir à vous acquitter de différents frais (de dossier, d’assurance, etc.).

Dans tous les cas il est donc conseillé de comparer précisément les conditions proposées, par votre banque pour une renégociation et par des établissements concurrents pour un rachat, afin d’établir la solution qui semble la plus favorable pour vous.

Renégociation / rachat de prêt : les conseils de l’ACPR

L’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) conseille aux emprunteurs de prendre en compte plusieurs paramètres pour savoir s’il y a un intérêt à renégocier ou faire racheter son prêt immobilier :

la durée restante de remboursement du prêt doit être supérieure à la durée écoulée : l’opération n’est réellement intéressante que lorsqu’elle est réalisée durant les premières années
le montant du capital restant dû doit être suffisamment élevé
la différence entre le taux actuel et le nouveau taux doit être d’au moins 0,7 point voire de 1 point (par exemple, de 2,5 % à 1,8%)
il faut bien prendre en compte également le montant des frais accessoires à l’opération (frais de dossier, d’assurance, etc.).

Comment renégocier son prêt avec sa banque ?

Si vous estimez que cette solution s’avère plus favorable qu’un rachat de prêt avec une autre banque, la renégociation se fait donc directement avec votre banque. Si la renégociation est acceptée, cela donne lieu à un aménagement du contrat et obligatoirement à une officialisation par un avenant au contrat immobilier initial (article L. 313-39 du Code de la consommation).

Pour un prêt à taux fixe, l’avenant comprend obligatoirement :

un échéancier des amortissements
le taux annuel effectif global et le coût du crédit sur la base des seuls frais et échéances à venir.

Pour un prêt à taux variable, l’avenant comprend :

un échéancier détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé
le taux annuel effectif global et le coût du crédit, calculés sur la base des seuls frais et échéances à venir jusqu’à la date de révision du taux
les conditions et modes de variation du taux.

À savoir

L’accord de votre banque est signifié par une lettre (le cachet de la poste faisant foi), ou par tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur.
L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l’avenant pour l’accepter ou le refuser.

Comment faire racheter son prêt par une autre banque ?

Il est possible de faire racheter votre prêt par un nouvel établissement financier.

Après la négociation effectuée avec la nouvelle banque et votre dossier complété, si l’accord est donné, cette dernière prend en charge directement la rédaction du nouveau contrat et le déblocage des fonds : c’est-à-dire qu’elle rachète le crédit à votre ancien établissement et fait démarrer les nouvelles mensualités.

À savoir

Généralement, lors d’un rachat de prêt, votre nouvelle banque vous demande de payer :

des indemnités de remboursement anticipé pour l’emprunt d’origine
des frais de dossiers et de garantie pour l’ouverture du nouveau crédit
par ailleurs, pour garantir le prêt, l’établissement financier peut vous imposer d’assurer votre crédit, de prendre une caution bancaire ou une hypothèque.