Dans le cadre d’un investissement locatif, 2 options s’offrent à vous : louer sur une période courte ou sur une longue durée. Fiscalité, rendement, règles applicables… faites le point (avec Bercy Infos) avant de vous lancer.
Location courte durée : un rendement attractif, mais un risque fort de vacance locative
Choisir de louer son bien sur une courte durée, c’est-à-dire de manière saisonnière, est une alternative qui peut sembler plus rentable que la location longue durée.
En effet, pour un même bien, vous pouvez solliciter un loyer plus élevé à la semaine qu’au mois.
Toutefois, la location saisonnière vous expose à une vacance locative plus forte que la location longue durée. Cette vacance sera par ailleurs dépendante de l’attractivité touristique du bien que vous proposez.
Location courte durée : quels avantages ?
L’avantage principal de louer sur une courte durée repose sur le loyer plus important que vous pourrez solliciter à votre locataire de passage.
Par ailleurs, ce type de mise en location peut se révéler judicieuse si vous souhaitez pouvoir récupérer ponctuellement le logement au cours de l’année, afin de profiter d’une résidence secondaire quelques semaines par an par exemple.
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Location courte durée : quels inconvénients ?
Proposer un logement en location courte durée s’accompagne de coûts à prendre en compte.
Premièrement, louer un logement sur une courte durée vous oblige à le louer meublé. Vous devez donc entièrement l’équiper, et renouveler régulièrement les éléments usés ou détériorés.
D’un point de vue fiscal, vous devrez vous acquitter, au-delà de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de la taxe sur les ordures ménagères. Vos revenus locatifs sont par ailleurs soumis à l’impôt sur le revenu.
Par ailleurs, comme dans tout type de location, vous devez entretenir le bien proposé afin de garantir son attractivité. L’usure d’un logement proposé en location saisonnière est souvent plus rapide que celle d’un logement loué sur le long terme, en raison du nombre importants de locataires qui se succèdent.
Enfin, louer en saisonnier sollicite inexorablement du temps ou de l’argent. Remise de clefs, changement du linge, ménage du bien après chaque locataire… Toutes ces tâches solliciteront un fort investissement personnel ou représenteront un coût si vous souhaitez les déléguer.
Location saisonnière : des pratiques localement encadrées
Avant de mettre un bien en location saisonnière, renseignez-vous sur la législation propre à la commune où se situe votre logement. En effet, de plus en plus de municipalités encadrent cette modalité de location afin de faire face à la diminution de l’offre locative longue durée.
Aussi, il est préférable de vous rapprocher de votre mairie afin d’être renseigné sur la réglementation applicable en la matière.
Location courte durée : quelle fiscalité ?
D’un point de vue fiscal, les revenus issus de la location saisonnière bénéficient du même régime que la location de tout logement meublé.
Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et leur modalité d’imposition dépend du montant de vos recettes annuelles :
- Pour des recettes annuelles inférieures à 72 600 € HT, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime dit « micro-BIC ». Ce dernier, plus simple, vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.
- Pour des recettes annuelles égales ou supérieures à 72 600 € HT, vous devez opter pour le régime réel et pouvez déduire l’ensemble de vos charges selon les dépenses réellement engagées.
En savoir plus sur la déclaration des revenus de la location meublée
Enfin, comme évoqué précédemment, vous devrez vous acquitter de la taxe foncière, la taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères.
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Location longue durée : un rendement locatif plus faible, mais une stabilité accrue
Si la location longue durée propose un rendement locatif plus faible que la location saisonnière, elle vous offre en contrepartie une source de revenus pérenne.
De plus, afin de mesurer le rendement de la location longue durée n’oubliez pas de prendre en compte l’ensemble des charges que vous allez pouvoir partager avec votre locataire qui fait de votre bien sa résidence principale.
Location longue durée : quels avantages ?
La location longue durée vous permet d’avoir une meilleure visibilité sur vos revenus locatifs à venir.
Un bail d’habitation pour la résidence principale est conclu pour une période de 3 ans pour une location vide et 1 an pour une location meublée. Bien que le départ de votre locateur avant l’échéance du bail soit possible, en Île-de-France la durée moyenne d’occupation d’un logement du parc locatif privé est de 7 ans (d’après la dernière Enquête logement de l’Insee de 2013).
La longévité de la durée d’occupation de votre logement vous permet aussi de limiter les coûts engendrés par la recherche d’un locataire (frais d’agence, rédaction du bail, etc.).
De plus, en proposant votre bien en location longue durée vous n’aurez plus qu’à vous acquitter de la taxe foncière. La taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères sont à la charge de votre locataire.
Lire aussi : Propriétaires : comment vous assurer de l’authenticité des justificatifs de revenus ?
Location longue durée : quels inconvénients ?
Contrairement à la location saisonnière, qui permet aisément de récupérer son logement pour y habiter ou loger un proche, en location longue durée ces démarches exigent de respecter un certain nombre de règles.
En savoir plus sur les formalités à accomplir pour donner congé à son locataire
Par ailleurs, si vous souhaitez louer votre logement, vous vous inquiétez peut-être de devoir faire face à des loyers impayés. Bien que cette situation puisse effectivement mettre en péril vos finances, sachez que les incidents de paiement restent marginaux (taux d’impayés de loyers estimé à 2,9 % d’après la dernière Enquête logement de l’Insee de 2013).
De plus, pour vous prémunir de ce type de situation, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés.
En cas de loyers impayés, faites-vous accompagner par votre Agence départementale pour le logement (ADIL)
En cas de loyer impayé, appelez le numéro Vert SOS loyers impayés 0805 160 075.
Les conseillers des ADIL se tiennent gratuitement à votre disposition pour vous informer sur les démarches à réaliser, comprendre le contenu des documents juridiques et connaître les étapes de la procédure.
Trouvez les coordonnées de votre ADIL
Location longue durée : quelle fiscalité ?
Si vous louez votre bien non meublé, vous devez indiquer les revenus locatifs dans la catégorie « revenus fonciers » de votre déclaration de revenus. Il existe 2 régimes d’imposition selon vos recettes locatives :
- Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier. Plus simple, le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 30 % sur vos revenus locatifs.
- À partir de de 15 000 € de revenus locatifs, vous êtes soumis au régime réel. Ce régime vous permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale.
Si vous louez votre bien meublé, leur modalité d’imposition dépend du montant de vos recettes annuelles :
- Pour des recettes annuelles inférieures à 72 600 € HT, vous pouvez choisir entre le régime réel ou le régime dit « micro-BIC ». Ce dernier, plus simple, vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.
- Pour des recettes annuelles supérieures à 72 600 € HT, vous êtes soumis au régime réel et pouvez déduire l’ensemble de vos charges selon les dépenses réellement engagées.
Enfin, que votre bien soit loué meublé ou non meublé, la taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères sont à la charge de votre locataire. Vous devez en revanche vous acquitter de la taxe foncière.
Lire aussi : Propriétaires : quelles charges locatives pouvez-vous récupérer ?
Simulez les revenus et la fiscalité de votre investissement locatif
L’agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) met à votre disposition un simulateur qui vous permet d’estimer les revenus et la fiscalité de votre investissement locatif.
Grâce au simulateur, vous pouvez comparer le rendement de votre investissement selon le régime fiscal sélectionné (régime réel, micro-foncier, Denormandie, Pinel, etc.).
Accéder au simulateur de l’investissement locatif de l’ANIL
Aller plus loin
- Bailleur : gérer un bien en location
- Mettre en location sa résidence secondaire (meublé de tourisme)
Ce que dit la loi